认为物业公司服务不达标，业主是否可以拒交物业费？不满意开发商指定的物业公司，业主是否有权更换？
近年来，随着人们维权意识的提高，物业纠纷案件呈高发态势。北京市第一中级人民法院日前发布报告，对近五年该院审理的物业纠纷类案件进行梳理。报告认为，从社会层面看，现阶段物业服务的社会意识不强、“质价相符”的价格机制尚未完全形成以及物业企业缺乏准入等或为造成物业纠纷案件多发的深层原因。
业主拒交物业费
物业企业胜诉率高
国投文化公司以中海投公司欠付物业费为由诉至法院，要求中海投公司支付2011年3月1日至2013年2月28日的物业管理费330万元。中海投公司抗辩理由之一为国投文化公司提供物业服务不达标，然而最终一二审法院未支持中海投公司的上述答辩理由，判决其支付物业费。
法院认为，物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益。物业管理公司所提供的很多物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割性和相互依赖性，如果因为物业企业的服务只是存在微小瑕疵或多收了少许不合理的费用，业主便拒绝缴纳全部物业费的做法也使得其所获得的收益远远小于给物业企业和社区多数业主造成的损害。
据北京市一中院民二庭统计，2013年1月1日至2017年6月30日，全院共审理各类涉物业纠纷案件1373件。其中，涉物业服务费纠纷占比达73.59％。物业企业作为诉讼主体具有相对优势。2017年上半年，法院以判决方式结案的100件物业纠纷案件中，物业企业作为原告起诉的有90件，占总数的90％，且胜诉率较高。
“从审判实践看，物业纠纷形式呈现多元化、群体化、复杂化趋势。”一中院副院长孙国鸣表示，五年来，涉物业纠纷案件类型由单一的物业公司索要物业费，向业主委员会要求移交账目、交付经营性收入，物业服务的安全保障义务等方面延伸。案件主体从单一的业主与物业公司纠纷，向业主委员会与物业公司纠纷以及其他群体性纠纷发展。
此外，业主的诉求也呈现精细化、多样化特点。孙国鸣介绍，例如，越来越多的业主提出降低电梯噪音、增强小区绿化、清洁楼道环境、加强小区安保等诉求。一些业主在案件中提出撤销业主大会决议、确认业委会与物业公司签订的物业服务合同效力的诉讼请求。
“一些物业纠纷矛盾尖锐化、不易调和。”孙国鸣表示，有小区甚至出现多数业主不交费，物业企业由于经费紧张而降低服务质量，服务质量的下降使业主心生不满、坚持不交费的恶性循环。此类案件中，法院进行调解的可能性大幅降低。
“质价相符”机制
尚未完全形成
北京市一中院民二庭庭长高萍认为，除立法层面有待完善以及司法对于部分法律适用问题仍存争议外，当前我国涉物业纠纷审理面临诸多社会层面的挑战。
“比如，现阶段物业服务的社会意识不强。”高萍表示，例如，仍有部分人群对花钱买服务的市场行为并未完全接受，对作为业主在物业服务中具有哪些权利和义务、如何行使以及如何选择纠纷解决机制还未清楚认知。一些物业企业的自律服务意识和品牌意识相对淡薄，经营管理的内容、方式和手段较为单一，物业服务矛盾不断。
此外，“质价相符”的价格机制还未完全形成。一中院民二庭副庭长丁宇翔表示，目前，一些地方的物业服务市场尚未形成充分有效的竞争，物业服务的价格刚性过强，不符合物业服务应在政府指导价之下由双方约定价格的精神。物业服务的收费标准和收费率偏低，不利于物业服务行业的健康发展。
一中院民二庭副庭长李晓龙表示，审判实践中，一些物业企业的准入缺乏科学性等问题也日益凸显。新建小区往往由开发商成立物业企业，开发商对小区具有最初的掌控权，可以选聘其认为合适的物业企业，甚至“建管合一”。这种“建管不分”的机制，决定了物业服务依附、受制于房地产开发企业，导致一系列重建设、重销售、轻服务的问题难以有效解决。
推动物业纠纷解决
仍需多方合力
北京市第一中级人民法院院长吴在存认为，作为与百姓生活密切相关的民事审判领域，加强对涉物业纠纷案件的公正审理，保障各方当事人合法权益，有助于塑造和维护规范的物业服务秩序。
“涉物业纠纷案件中，业主在法律知识、证据收集等方面处于劣势。”高萍表示，建议业主进一步强化法律意识，理性维权。比如，房屋质保期内注意对房屋问题的报修留存相关书证以及视听资料等证据，注意及时通过物业企业寻找开发商便于在质保期内得到妥善维修。同时，业主应提高公德意识和物业自律观念，遇到纠纷时冷静处理，理性维权。
“在法院审理的涉物业纠纷中，六成以上涉及开发商的遗留问题。”丁宇翔介绍，主要包括擅自变更小区规划、房屋建筑面积缩水、配套设施项目不全等。开发商应认识到，夸大宣传、虚假承诺等获取的仅仅是一时利益，还有可能增加诉讼成本。企业想可持续发展，必须依靠商业信誉和实力，依照约定履行合同义务。
李晓龙认为，一直以来，物业企业与业主之间矛盾摩擦不断的原因，很大程度上是因为物业和业主对自身的定位与双方之间的权责关系不够明确造成的。物业企业应明确自身为小区业主提供物业服务的企业，而非“管理企业”。对于欠交物业费的业主，物业企业应避免采取断水、断电等措施，避免将矛盾扩大化（售房网）。